LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS

    El Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona planteó una cuestión de prejudicialidad ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación al posible carácter abusivo de la cláusula de un contrato de hipoteca, según la cual, en caso de impago, tendría lugar el vencimiento anticipado de la totalidad del contrato.

    Equipo Fàbregas & Associats

    El Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona planteó una cuestión de prejudicialidad ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación al posible carácter abusivo de la cláusula de un contrato de hipoteca, según la cual, en caso de impago, tendría lugar el vencimiento anticipado de la totalidad del contrato.

    Con carácter previo a la eventual Sentencia que debiera dictar la más alta Corte europea, el abogado general debía elaborar un informe al respecto, en el que consideró que: “la referencia a «cualquiera de los vencimientos» constituye una condición esencial e indispensable para la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado examinada. En consecuencia, a su juicio, la finalidad de la cláusula no se preserva sin una referencia precisa al número de cuotas mensuales no satisfechas que permiten su aplicación, extremo que debe comprobar el Tribunal Supremo. Además, si según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, los jueces nacionales están obligados, pura y simplemente, a dejar sin aplicación las cláusulas consideradas abusivas, el requisito que puede dar lugar al vencimiento anticipado de todo el préstamo resulta entonces, a su entender, inoperante. Por lo tanto, la totalidad de la cláusula quedaría necesariamente sin efecto.

    En atención a dicho informe, el Tribunal dictó Sentencia acordando la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado.

    Con la intención de acoger esta tesis por parte del legislador español surgió la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cuyo artículo 24 se modula el vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario.

    Para que el vencimiento anticipado de un crédito inmobiliario pueda tener lugar se requiere, en primer lugar que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. Una vez, verificado este extremo, la entidad estará obligada a requerir al deudor el pago concediéndole al menos un mes de plazo para ponerse al día de la totalidad de las cuotas adeudadas.

    No obstante, aún dándose los anteriores requisitos, el citado artículo 24 establece que será necesario que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

    • Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
    • Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

    Ricardo Solís Escuredo

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