Regulación del derecho de tanteo y retracto en Cataluña

    Cuando dos o más personas son propietarias de un bien, cualquiera de ellas puede vender a alguien que no sea propietario la parte del bien que le corresponde como titular. Pero el resto de propietarios tienen derecho a adquirir el bien por el mismo precio y condiciones que se establezcan en la venta.

    Equipo Fàbregas & Associats

    Cuando dos o más personas son propietarias de un bien, cualquiera de ellas puede vender a alguien que no sea propietario la parte del bien que le corresponde como titular.

    Pero el resto de propietarios tienen derecho a adquirir el bien por el mismo precio y condiciones que se establezcan en la venta. Para garantizar este derecho, el propietario que quiera vender su parte deberá notificar a los demás, fehacientemente, su intención de vender y las condiciones en que pretende llevar a cabo la venta. Los demás propietarios disponen de un mes desde que se llevó a cabo dicha comunicación para ejercer su derecho de tanteo (es decir, cualquiera de ellos podrá comprar la parte del bien que se venta por el precio y condiciones informadas).

    Si no se cumpliese el deber de comunicación o la venta se terminase realizando por un precio o condiciones distintas a las anunciadas, podrá quedar sin efecto la operación realizado en el plazo de tres meses desde el momento en que los demás propietarios tuvieren conocimiento de lo sucedido.

    En cuanto al derecho de tanteo y retracto, la Generalitat de Cataluña publicó el Decreto Ley 1/2015, de 27 de marzo, el cual estará vigente hasta el año 2021. Dicha normativa establece lo siguiente.

    Sólo deben notificar la decisión de transmitir la vivienda las personas titulares de viviendas ubicadas en uno de los municipios de demanda residencial fuerte y acreditada que se hayan adquirido a partir del 9 de abril de 2008 en los siguientes supuestos:

    • Procesos de ejecución hipotecaria (procedimiento judicial)
    • Procesos de ejecución extrajudicial (procedimiento notarial)
    • Mediante compensación de deuda (entre acreedor y deudor)
    • Mediante pago de deuda (dación en pago)

    La notificación del derecho de tanteo debe dirigirse a la Agencia de la Vivienda de Cataluña sólo en caso de transmisión de viviendas con cédula de habitabilidad vigente o pendiente de renovación o que tenga un certificado equivalente.
    Se debe hacer aunque se haya firmado un documento privado de transmisión antes del 27 de marzo de 2015 (fecha de entrada en vigor del Decreto ley)

    Los datos que deben constar en la notificación son:

    • La identificación de la vivienda objeto de transmisión
    • El título que se tiene sobre la vivienda
    • La fórmula jurídica de transmisión
    • El precio de venta previsto
    • Las condiciones de la transmisión
    • Datos de los posibles compradores
    • Cédula de habitabilidad vigente
    • El estado de ocupación de la vivienda
    • Una valoración justificada sobre el estado de conservación
    • Procedimiento de retracto

    La Administración podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos:

    • Viviendas que se hayan transmitido sin la previa comunicación por el ejercicio de tanteo.
    • Si habiendo hecho la notificación se ha omitido cualquiera de los requisitos legales.
    • Si la transmisión se produce con anterioridad al vencimiento del plazo para ejercer el tanteo.
    • Si la transmisión se ha realizado en condiciones distintas a las fijadas en la notificación de la decisión de transmitir la vivienda.

    En lo referente a bienes afectos al patrimonio histórico o cultural de la Generalitat, estos se encuentran regulados en la Ley 9/1993, de 30 de septiembre, del Patrimonio Cultural Catalán.

    Según dicha norma, la Administración de la Generalidad puede ejercer los derechos de tanteo y retracto sobre cualquier bien integrante del patrimonio cultural catalán que se subaste en Cataluña. Los subastadores notificarán al Departamento de Cultura las subastas que afecten a los mencionados bienes.

    Asimismo, la Administración de la Generalidad puede ejercer el derecho de tanteo sobre las transmisiones onerosas de la propiedad o de cualquier derecho real de disfrute sobre los bienes culturales de interés nacional o sobre los bienes muebles catalogados. Los propietarios o titulares de derechos reales sobre bienes culturales de interés nacional notificarán fehacientemente al Departamento de Cultura su intención de transmitir los bienes o los derechos, e indicarán el precio, las condiciones de la transmisión y la identidad del adquirente de los mismos. En el plazo de dos meses a contar desde la notificación, la Administración de la Generalidad pueden ejercer el derecho de tanteo.

    Si la transmisión no se notifica o no se formaliza en las condiciones notificadas, la Administración de la Generalidad, y subsidiariamente los consejos comarcales y los ayuntamientos, pueden ejercer el derecho de retracto, en los mismos términos establecidos para el derecho de tanteo, en el plazo de dos meses a contar desde el momento en que la Generalidad tenga conocimiento fehaciente de la transmisión.

    Ricardo Solís Escuredo

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