LA TEMPORALIDAD DE USO EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

    Fabregas Advocats Associats

    Por Marta Torrens Tomey

    El arrendamiento urbano es una de las cuestiones que más nos concierne a los ciudadanos de la sociedad actual. Dado el contexto en el que vivimos, es habitual encontrarse en la situación de alquilar una vivienda en algún momento de nuestras vidas, y por ello, es interesante conocer la regulación de este mercado.

    En virtud de la autonomía de la voluntad, la Ley nos permite llegar a acuerdos que nos facultan para disponer del uso de una propiedad ajena a cambio de una cuota sin perjuicio de lo establecido por la Ley (art. 1255 CC). Sin embargo, aunque somos libres para contratar en este ámbito, existe una ley específica, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU); que limita dicha facultad estableciendo una serie de normas imperativas en función del tipo de arrendamiento.

    Cuando la finca urbana se destina a un uso de vivienda permanente se aplican las disposiciones del título II de la LAU, mientras que si se trata de un uso distinto, por ejemplo, el de vivienda de temporada; se aplican las del título III. Este hecho es significativo, puesto que en el título II se reconocen una serie de derechos al arrendatario tales como la prórroga legal de tres años o el derecho de desistimiento, que de ninguna manera se le pueden negar.

    Llegados a este punto, vamos a tratar sobre la brecha que separa la vivienda permanente de la de temporada. Calificar un arrendamiento como vivienda de temporada cambia radicalmente las condiciones del contrato, puesto que las disposiciones del título III son, esencialmente, dispositivas; y supone el no reconocimiento de los derechos que la Ley otorga, de forma imperativa, al arrendatario de una vivienda permanente.

    En relación con los contratos de vivienda de temporada, la jurisprudencia ha declarado que aquello que los caracteriza son los motivos que llevan a su celebración. Así, la SAP Barcelona de 1 de junio de 2004, expresa que “Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual.” Algunas de las sentencias que alude son la STS de 15 de diciembre de 1999 (RJ 1999\9352) y la STS de 19 de febrero de 1892 (RJ 1982\784).

    Por tanto, lo que verdaderamente distingue un contrato de vivienda de temporada de la permanente es la causa del contrato, la cual incorpora elementos de temporalidad. Es decir, que la celebración del mismo se produzca por motivos temporales, por lo que la necesidad que se pretende satisfacer sea distinta al establecimiento del domicilio habitual. Además estos motivos deberán ser entendidos de “un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes” (STS 19 de febrero, 1892. RJ 1982\784). Ante esta interpretación flexible de los motivos temporales de uso, se podría discutir si las razones por las que muchas veces las partes acuerdan un contrato de vivienda permanente no tienen, en alguna medida, cierta nota de temporalidad. No obstante, la jurisprudencia exige que la temporalidad en el uso del inmueble sea clara y se declare de forma expresa para diferenciar ambos contratos.

    Dicho lo cual, ahora vamos a hablar sobre un ámbito en el que, acorde con la interpretación de la jurisprudencia, parece plausible observar dicha temporalidad de uso en la causa de la contratación. Es el caso del arrendamiento por razón de estudios en el cual, imaginemos, unos estudiantes deciden alquilar un piso donde vivir durante el periodo lectivo debido a la lejanía de la universidad con sus respectivos hogares. En estos supuestos, la opinión de la jurisprudencia parece aplicable, atendiendo al hecho que el desplazamiento por estudios es, generalmente, temporal; sin perjuicio de quienes tengan presente, en el momento de la celebración del contrato, la posibilidad de hacer permanente su necesidad de residir en la ciudad al finalizar.

    Aún así, cabe preguntarse si esta interpretación, que permite calificar el arrendamiento por motivos de estudios como de temporada, no contradice la intención del legislador al regular los arrendamiento urbanos en el sentido que explicaremos a continuación.

    El legislador expresa en el preámbulo de la LAU, la necesidad de proteger al arrendatario “sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas” (tercer apartado), debido a que “las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia” (primer apartado).

    En primer lugar, el legislador pretende proteger de forma más intensa la figura del arrendatario sólo en los casos en que el arrendamiento tenga el objetivo de satisfacer una “necesidad de vivienda del individuo y de su familia”. En este sentido, se podría argumentar que el arrendamiento por razón de estudios busca satisfacer una necesidad, que si bien es temporal, es equiparable a la que satisface la vivienda permanente. Aún así, este argumento se debilita cuando finalmente el legislador decide regular mediante los preceptos del título II de la LAU, a los que antes hacíamos mención, solamente los supuestos permanentes de vivienda. Por lo que, enlazando con la opinión de la jurisprudencia, el fundamento que permite excluir a los arrendamientos por razón de estudios de los de vivienda permanente reside en el hecho que carecen de la característica de permanencia denotativa de éstos. Además, el estudiante arrendatario, pese a satisfacer su propia necesidad de vivienda, forma parte de una unidad familiar mayor, cuya residencia es otra. Por lo que el arrendamiento solo cubre las necesidades de uno de los integrantes de la familia.

    No obstante, hay que situarse en un supuesto especial para darse cuenta de que existen otros motivos para cuestionar la sustancial diferencia de uso que se le da a la vivienda en ambos casos. Sucede así en los supuestos en los que la duración del contrato es menor al periodo restante para terminar los estudios. Algunos podrían pensar que si esto ocurre, es debido a la voluntad de los contratantes. Sin embargo, en la práctica es habitual que alguno de ellos ceda a las condiciones del otro, por lo que, fruto de las negociaciones, nace un acuerdo que no satisface en su totalidad alguna de las necesidades de las partes.

    Como mencionábamos antes, al arrendatario de un contrato sujeto a las disposiciones del título III de la LAU no se le reconoce, en particular, el derecho a la prórroga legal. Por lo que, pasada la duración del mismo, el arrendador puede decidir no renovarlo por cualquier circunstancia no justificada. Cuando esto sucede, el estudiante al que no se le permite satisfacer su necesidad de vivienda en el inmueble antes de finalizar sus estudios, se halla en una situación de desamparo similar a la que sufre alguien que se encuentra en un lugar en el que no tiene dónde residir. Por otro lado, si percibimos la estabilidad como una condición imprescindible para que un individuo vea satisfecha su necesidad de vivienda permanente y entendemos que esa es la intención con la que el legislador configuró la prórroga obligatoria (“un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad” – segundo apartado del preámbulo), entonces podría ser razonable extender dicha obligación a los arrendamientos por razón de estudios en la medida que se cubra el plazo de tiempo indispensable para satisfacer la necesidad de vivienda. No obstante, esta interpretación tiene una naturaleza diferente a la defendida por la jurisprudencia e incorpora una actitud más paternalista hacia la figura del arrendatario; haciendo extensible la regulación imperativa propia de los arrendamientos de vivienda permanente a supuestos que podrían escapar de ella, en un sector del ordenamiento jurídico caracterizado por la autonomía de la voluntad, como es el Derecho privado.

    En conclusión, aunque la jurisprudencia ha entendido que la temporalidad de los arrendamientos urbanos se observa en la causa del contrato cuando expresamente ha sido declarada; hay razones para pensar que, en algunos supuestos, la necesidad de uso que se pretende satisfacer es similar a la que se cubre con la vivienda permanente. Por ello, es interesante discutir si cabría extender la regulación imperativa a dichos supuestos pese a ser el principio de autonomía de la voluntad significativo del ámbito de las relaciones entre particulares.

    Leave a comment

    Your email address will not be published.